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【不動産会社】仕事内容・種類・職種・年収・業界事情など!

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不動産会社



不動産会社の仕事内容とは?

 

まず、不動産の意味を紐解いていきましょう。

不動産というのは、「土地及びその定着物をいいます」。
土地に定着しているものでいえば、「建物」が一般的です。

日本では「土地上の建物」と「土地」は別個の不動産として扱われています。

 

では、具体的にどのような事業があるのでしょうか?

ひとくちに不動産業界といっても事業領域は幅広いですが、不動産会社と呼ばれる会社の多くは下記の事業のいずれかを行っていることが一般的です。

なお、「シゴトイチラン」では「リフォーム業」は建設業として考えます。

 

仲介業

不動産の売買や賃貸の際に、買主や売主もしくは貸主と借主の間にたってやりとりをして契約などをする仕事です。

宅地建物取引士の記事で詳しく説明しています。

 

仲介業の有名企業は

売買では、三井不動産リアルティ(三井のリハウス)、住友不動産販売(ステップ)、東急リバブル、野村不動産ホールディングス(ノムコム)

賃貸では、大東建託グループ(いい部屋ネット)、エイブル、ミニミニ、東建コーポレーション(ホームメイト)、ハウスメイトなどです。

 

賃貸・販売業(ハウスメーカー・デベロッパーなど)

自分の持っている、土地や建物を人に貸して、その賃料で収益をあげます。

また、販売事業では建てた後に、すぐに売って収益をだします。

 

自らの土地や借地などにマンションや一戸建てなど建物を建てそれらを販売します。
大規模になるとデベロッパー(土地開発業者)と呼ばれ「街づくり」や都市再開発やリゾート開発を目的として大きな土地を取得したりして、付加価値をつけ販売したり賃貸したりします。

ここが少しややこしいのですが、ハウスメーカーやデベロッパーは建設業にもあたります。
ただ、大きくいうと不動産業界に属します。

 

賃貸やデベロッパーで、具体的な有名企業としては、三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産、森ビル、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、京急不動産、大京、東京建物などです。

 

ハウスメーカー(住宅会社)は、個人の住まいに焦点をあて1戸建てなどの住宅を販売することを目的とし、不動産業と建設業の両面の機能を持ちあわせています。具体的な有名企業としては、積水ハウス、セキスイハイム(積水化学工業)、大和ハウス工業、パナソニック ホームズ、ヘーベルハウス(旭化成ホームズ)、ミサワホーム、住友林業・三井ホームなどがあります。

 

中古物件の賃貸業の仕組み

新規に賃貸・オーナー業に参入する際は、まず「利回り」を算出して買うかどうかを判断します。

例えば、1000万円の物件があるとします。
それを購入して他人に貸して、月10万家賃収入があるとし年間で120万円になるとしたら、120万(1年間の想定収益)÷1000万(購入した際の金額)=0.12になるので「年間に12%の利回り」がでると表現します。

最初の投資資金の回収には、約9年はかかるということです。
ただ、途中で売れば、プラスやマイナスがでる場合もあります。

とはいえ、実際はもっと複雑で「修繕費」「時間コスト」「客付けの際の広告費」「銀行への金利の返済」など様々な費用が発生します。それらを含めシミュレーションします。

リスクファクターとしては、「地震などの天災」「空き家になる」「経済状況により、買った際と相場が変わる」「風評被害」「家賃未納」などが主にあります。

 

家賃・テナント料の相場

では、家賃・テナント料の相場というのはどのような要因(ファクター)で決まるのでしょうか?

いうなれば、「需給と供給」なのですが、人気があれば高くなる。

例えば、「駅からの距離」「周りの家賃相場」「学校の校区の状況」「建物の築年数」「近隣の治安」「地盤の強さ」「土地だけにした場合の相場」「建物の過去の修繕歴」など他にも様々あります。

 

転売業

自社で土地や建物を安く買って、高く売る。誤解を招く言い方でいうと「素人から買って、素人に売る。」
土地や建物には決まった値段は存在しないので、売主・買主の双方がよければ売買が成立します。

不動産市場でどれくらい評価されるのか知らない素人からできるだけ安く買い、素人に売ると一番利益がとれるでしょう。

あとは、不動産をすぐにでも現金化したい売主を見つけると安く買う可能性があがります。

または、不動産を買って付加価値をつけて値段を上げて売ります。
例えば、建物のリフォームなどをすれば、買ったときよりも印象が良くなり家賃などをあげても入居してくれる可能性が高まります。そうすると、1年間の想定収入が増えて、売却時に参考にする「利回り」があがり、売却金額をあげることができます。

あとは、その時の不動産の市況によっても変わるでしょう。

多くは金融機関からの融資をうけて不動産を購入します、金融機関もお金を貸し出すときは「利息」をとったり「その不動産を担保(たんぽ)」にしたりします(’返済できなかったら取り上げるため)、それらは経済状況によって変化するので不動産市況自体にも影響があることです。簡単にいえば、同じものでも「不動産市況が悪い時に買えば安く、いい時は高い」のです。

 

管理業

オフィスビルや賃貸用アパート・マンションの所有者に頼まれ、入居者の募集、審査、契約、クレーム処理、清掃、家賃滞納者への督促といったことを行います。収益は、その企業によって違いますが、毎月の家賃の数%だったり、定額をもらいます。

 

具体的な有名企業としては、大京アステージ、日本ハウズイング、東急コミュニティ、長谷工コミュニティ、大和ライフネクスト、三井不動産レジデンシャルサービス、三菱地所コミュニティ、合人社計画研究所、住友不動産建物サービスなどです。

 

不動産会社の代表的な職種は?

営業

ひとくに営業といっても業態によって、様々です。

仲介業の場合は、買主と売主もしくは貸主と借主をつなげて契約が成立させることがお仕事になります。

自己の土地や建物であっても基本は同じで、買ったり借りたりしてくれる人や会社を探します。

営業の種類も街に店舗を構えて不特定多数のお客さんが来ることができるような店舗営業やインターネットのWEBサイトからの営業や自らの人脈や新規開拓をして、売主や買主や貸主や借主を探したりして営業活動をします。ここでは宅地他物取引士が活躍しています。こちらに詳しく説明しています。

 

企画・開発

いわゆる「デベロッパー」といわれる不動産会社で活躍する職種です。

企画は、目的に応じて土地の価値を最大限に有効活用できるプロジェクトを立案して、建築コストや工期や事業収支など計算し、用地を購入もしくは賃借します。

開発は、企画を現実化するために、協力会社の建設会社や設計会社や管理会社などと連携しながら、プロジェクトを進めます。

 

用地仕入れ

戸建て、マンション、商業施設の建設の用地を入手するために情報を得て、そこに建築をして利益が上がるかを考えます。情報源は街の不動産会社、商社や信託会社、銀行、そして行政など非常に幅広くあります。

 

多くの企業に共通してある経営管理部門

総務、経理、財務、法務、労務、企画、広報、人事など

 

不動産会社の業界について

景気の影響を受けやすい

不動産関係の仕事に従事する者の宿命ですが、ものが高額であり景気動向に敏感という性質をもつため、世の中の景気に振り回されます。住宅価格やテンナント賃料というのは、需要と供給の量によって、値段が決められるからです。人気があれば、価格を高くしますし、なければ価格を低くしなければ売れません。

 

そして、不動産は価格が高いために多くの人は銀行からお金を借ります。その際の利息(金利)も日本や世界の経済状況や日本銀行の施策によって変動したり、建物を建てたりする際の鋼材なども世界の経済の状況によって、影響します。他には現場労働者の人手不足によって、賃金が高騰し、建築コストがあがることもあります。このように様々な経済要因の影響を受けやすいといえるでしょう。

 

全国どこにでもある不動産会社

街でよく目にする同じ名前の不動産会社ありますよね。もしかしたら、それはフランチャイズ加盟企業かもしれません。フランチャイズ加盟店とは、コンビニと同じようにフランチャイズの本部は、加盟企業に名前(看板)を貸し、情報提供、経営指導、運営マニュアルなどを提供するかわりに、売上の〇〇%や毎月定額のお金を支払うという仕組みです。

 

金融機関の不動産事業

銀行は基本的に不動産事業をしてはいけないことに法律上はなっているのですが、唯一、「りそな銀行」と「信託銀行」だけが過去歴史上いろいろあり、認められています。

 

不動産会社に就職・転職するには?

 

賃貸の仲介営業の企業への就職は、高校卒業程度などが多い傾向です。

大手不動産企業に関しては、やはり人気や待遇がいいために大学の卒業の人材を採用する傾向にあります。

しかし、諦めることはなく、中途採用という形で採用試験をうけることにより入社することができる場合もあります。そのためには、不動産関係の職種やその他の職種でのそれなりの経験が必要になるでしょう。

 

関連した資格として、「宅地建物取引士」「マンション管理士」「不動産鑑定士」「土地家屋調査士」「建築士」「司法書士」などがあれば、採用にかなり優遇されるでしょう。

 

不動産会社の給料・年収は?

不動産業界は、世の中の平均年収よりも高いといわれています。それは、不動産という商品の価格が高いことに起因しています。

大手であれば、20代後半から30代でも実力があれば1000万以上も可能ですし、中小の企業の仲介営業などでも、個人の成績がわかりやすく歩合制度(インセンティブ)が多くの企業にあるからです。なかには不動産会社の看板だけ借り業務委託として、完全歩合制(フルコミッション)で働く人もいます。

 

下記は不動産会社の上場企業が発表している平均年収の一部です。
やはり、総合ディベロッパーともよばれることもある規模の大きい事業をしている三菱地所などは破格の給与ですね。

賃貸ビル、住宅、商業施設などの総合ディベロッパー系

三菱地所

約1229万円  平均年齢40歳(2017年4月1日~2018年3月31日)

三井不動産

約1112万円  平均年齢40歳(2017年4月1日~2018年3月31日)

ハウスメーカー系

大和ハウス工業

約894万円  平均年齢39歳(2017年4月1日~2018年3月31日)

積水ハウス

約819万円  平均年齢43歳(2018年2月1日~2019年1月31日)

マンション分譲・管理・仲介

大京

約742万円  平均年齢43歳(2017年4月1日~2018年3月31日)

マンション分譲事業(グループに仲介事業)

住友不動産

約649万円  平均年齢43歳(2017年4月1日~2018年3月31日)

賃貸仲介(サブリース大手)

大東建託

約871万円  平均年齢42歳(2017年4月1日~2018年3月31日)

 

不動産会社を題材にしたドラマや漫画は?

カインとアベル(ドラマ)

家売るオンナ

家売るオンナの逆襲

正直不動産(マンガ)

吉祥寺だけが住みたい街ですか?(マンガ)

なぎとのどかの萌える不動産(マンガ)

カブキの不動(マンガ)

 

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