もくじ
宅地建物取引士の仕事内容とは？
宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）は、不動産の売買や賃貸などの取引を行うにあたり、権利関係の調査や内容説明、契約締結などの業務をする際に活躍します。「宅地建物取引士」は、国家資格の名称です。
企業が業務として、不動産の「売買」や「売買や賃貸の仲介」などをする場合は宅地建物取引業者の各事務所について、従業員5人につき1人の割合で「宅地建物取引士」の有資格者を置かなければならないことになっています。
「宅地建物取引士」は有償業務独占資格（ゆうしょうぎょうむどくせんしかく）となります。
他人からの依頼を受けた業務を無償でする場合は、資格は必要ありませんが金銭をとる場合は必要となる資格。
宅地建物取引業法の改正により、2015年4月1日から「宅地建物取引主任者」の名称は「宅地建物取引士」へ改称されました。
独占業務として認められているものは、売買や賃貸の「契約締結前に行う重要事項説明」と「重要事項説明書への記名・捺印、契約書への記名・捺印」です。
つまり、宅地建物取引士がいなければ不動産取引のもっとも大切な部分である契約に向けたアクションが一切できないのです。
ただし、「不動産会社などが自ら所有する賃貸物件の契約」の場合、この重要事項の説明は法律的には必要ありません。
なぜこのような、資格が必要かというと、不動産は高額であり権利関係が複雑に関係してくることが多いのでトラブルを防ぐ目的もあり、専門知識を持つ人間が必要ということで、資格制度になっています。
多くの宅地建物取引士は、重要事項だけを説明するだけでなく、不動産の仲介の営業として働いています。
宅地建物取引士は有効期限が定められており、登録から5年が期限です。
更新については、有効期限の満了の日の前6か月以内に行われる法定講習を受講する必要があります。
賃貸仲介の営業
賃貸仲介の営業は、レインズ（不動産屋さんだけが見られるWEBサイト）や大家から依頼されている物件からお客様の希望から探し出して、内見（ないけん）といって、お客様をいくつかの物件の現地に案内します。この現地にいく時間を短縮するために、最近ではVR（バーチャルリアリティ）といって実際にそこにいるかのようなメガネをかけたり、動画でみたりして内見をすることがあります。
そして、お客様の要望があれば、家主と連絡をとって交渉したり、契約の仲介をしたりするのが仕事です。
売買仲介の営業
売買仲介の営業は、やることが多く、それぞれの手法で売主や買主を探すことに始まり、物件の調査のために現地、法務局、水道局、市役所に行ったり、ポスティングといって反響のあるような地域や世帯に広告となるチラシを投函したりもします。時として、競売にかかっている物件を落札して、落札した値段より高く売るといった仕事をすることもあります。
とはいえ、買い手や売り手が見つければいいのですから、営業マンや所属する企業方針により、それぞれの営業手法があります。
定休日は水曜日が多い
不動産の仲介業では水曜日が定休日であるところが多いです。理由としては、「契約が水に流れる（契約破棄）」になるという縁起から派生し多くの企業が定休日にしています。定休日にせずに営業しているところはシフト制で担当ごとに休んでいます。
宅地建物取引士の活躍の場や働く場所は？
不動産賃貸仲介会社や売買仲介会社はもちろんのこと、不動産の取引を反復継続して、売買するような不動産業界で求められます。
なので、建設会社や建築業者でも活躍できるでしょう。
あとは銀行のような金融業界も一定の評価はしてくれるでしょう。
宅地建物取引士に向いている人・適性は？
接客・交渉が好きな人
不動産というのは、唯一無二といわれています。
なぜかというと、駅からの近さや建物の年数や内装や周辺の環境などまったく同じものは決してありません。
そして、人それぞれ同じものでも価値の判断基準が違います。
その不動産の金額は自由なため、買主と売主の希望価格が合致してさえすれば契約は成立します。
その間に介入したり、もしくは直接、交渉したりすることが仕事ですので交渉能力やコミュニケーション能力は重要といえます。
信用されている人脈が大切
すべての職業に言えることになりますが不動産の仲介には特に大切になってくるでしょう。
例えば、不動産投資家でないかぎり、同じ人が頻繁に不動産を取引するお客様が多いわけではないです。
いい仕事をすれば、そのお客さんがまた違うお客さんを紹介したりしてくれたりします。
頻繁に不動産取引をする人などに信頼されると何度も声をかけてもらえるので取引に関わるチャンスが増えます。
ノルマなどのプレッシャーに耐えられる
不動産の仲介業などではチームや個人で目標（ノルマ）を課せられる職場も多く、上司によっては厳しいプレッシャーもうけることがありますので精神的にタフな人は向いています。
また、不動産業界は地域性が強いため噂がまわりやすく、不動産業者同士との関係でも誠実に関わらなければ「きたない業者」などのレッテルを貼られ、仕事に支障をきたす場合があります。
宅地建物取引士になるためには？
受験資格には、学歴制限がありません。
受験内容は、大きくは「権利関係」「法令上の制限」「宅建業法」「その他」とあり、権利関係については、誰もが人生で関わる「民法」も学びます。これらを四肢択一・合計50問解くのが、宅地建物取引士試験です。
合格率は、１８％前後ですが、難易度が特別に高いわけでなく、勉強を続ける根性があれば、多くの人が取得できるといわれています。
不動産の売買・賃貸などの仲介で働いている人では、この資格は持っていることは普通のことですので、将来的に不動産業に関わる方は、時間が確保しやすい時期に勉強しておくと働きながら勉強するよりもかなり楽になることは間違いないので勉強をおすすめします。
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かつて私は、通学系の資格学校に通ったことがありますが、私もそうですが周りを見ていても友達ができたりしている人は、ほぼいませんでした。
ただひたすら、授業を聞くだけなのです。それも集中が途切れて聞きそびれると２度と説明を聞くことはできません・・・
当時はオンライン講座は、ほぼない時代です。現代人が羨ましいですｗ
あと実際に営業職として働く場合には、移動することが多いため「普通自動車運転免許」は実務ではほぼ必須といわれています。
宅地建物取引士の給料・年収は？
多くの宅地建物取引士は営業をしているので、ここでは不動産の営業に焦点をあてます。
世の中の平均年収よりも高いといわれています。
それは個人の成績がわかりやすく歩合制度（インセンティブ）が多くの企業にあるからです。
なかには不動産会社の看板を借り、完全歩合制（フルコミッション）で働く人もいます。
売買の仲介手数料
売買の不動産の取引の際の仲介手数料の仕組みを簡略化して説明します。
例えば、３０００万で売主と買主との間で売買の取引が成立した場合
売買金額の3%＋6万円の手数料（法律上の最高の手数料）を売主と買主のそれぞれからもらえますので、もし売主と買主の両方の仲介業者だったのであれば、売主と買主からそれぞれ96万円ずつあわせて192万円もらえます。
このような、売主と買主の両方の仲介を「両手（りょうて）」と呼びます。
一方、売主はA社が仲介、買主にはB社が仲介などする場合ももちろんあり、この場合には、売主がA社に96万を、買主はB社に96万を支払います。これを「片手（かたて）」と呼びます。
この業者が貰える手数料のうちの〇％（企業による）を営業マンが成果報酬としてもらえる企業がありますので、実力で高収入が狙えます。
あくまでも、売買代金の3%＋6万円が手数料というのは、法律できまっている最高の支払手数料なので仲介業者との交渉次第で1％や2％などにすることは可能な場合があります。
賃貸の仲介手数料
賃貸の不動産の取引の際の仲介手数料の仕組みを簡略化して説明します。
下記が宅建業法によって定められています、
注意ポイント
①借主さんが１ヵ月家賃の50％の仲介手数料を支払う場合、貸主から貰える仲介手数料は、家賃の50％まで
②借主さんが１ヵ月家賃の100％の仲介手数料を支払う場合、貸主からは貰えません
③借主さんから仲介手数料を貰わない場合、貸主から貰える仲介手数料は、１ヵ月家賃の100％まで
上記がもらっていい仲介手数料の上限になります。
例えば、１０万円の家賃の物件の場合は、１０万８千円（税込み）が最大値になります。
しかし、これよりも多く収入にできる方法があります。それは、貸主（大家さん）からの手数料を「広告費（AD）」という形にして収入を増やしていることが一般的になっています。
どいうことかというと、宅地建物取引業法には「依頼者から特段の広告などの要請があった場合、その広告費などを併せて請求できる」という、抜け道の様な規定があり、借主と貸主から総額にして家賃の１ヵ月分以上の売り上げをあげることが多いようです。
付随の報酬がある
その他としては、賃貸・売買共通して、不動産会社がお客さんに引っ越し業者、火災保険、保証業者、司法書士、土地家屋調査士、ハウスメーカー・建築業者、工務店・リフォーム業者、プロパンガス業者、建物解体業者、廃品回収、植木屋の紹介し契約まで至った場合マージンが入ってくる場合があります。
宅地建物取引士の転職やキャリアアップは？
不動産業界の中でのキャリアアップについては「不動産会社」で説明していますので、ここでは「宅地建物取引士」の資格のうえでのキャリアアップについて説明したいと思います。
関連した資格として、「不動産鑑定士」「土地家屋調査士」「建築士」「司法書士」「税理士」。
これらは、土地や建物や権利の発生時に密接な関係があり、いずれも業務独占資格なので保持していないと業務を行うことができません。
「宅地建物取引士」とダイブルライセンスとなり、経験をつんでいくと独立開業の際はとても強力な武器になります。
資格以外のところでいえば、銀行からの転身や銀行への転職もいいでしょう。
なぜなら、不動産の取引は金額が大きいため、お客様が金融機関から借入（かりいれ）をして不動産を購入することが多く、関わりがある業界同士なので経験や人脈がいきてくるからです。
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宅地建物取引士を題材にしたドラマや漫画やアニメは？
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